Dit landhuis is nooit gebouwd, maar wat komt er wel?

De VVG wil natuur beschermen en verzet zich tegen het bouwen in beschermde natuur aan de Driftweg in Naarden. De projectontwikkelaar wijkt sterk af van de voorwaarden van het bestemmingplan en moet ook voldoen aan meerdere andere spelregels die de natuur beogen te beschermen.

Begin juli is een aanvraag ingediend voor een bouwvergunning voor een appartementengebouw met 37 koopwoningen aan de Naardense kant van de Driftweg. Midden in een door het Natuurnetwerk Nederland (NNN) beschermd natuurgebied. Daar was veel protest tegen. In de buurt, bij de gemeente Huizen, bij het GNR en uiteraard bij de VVG. Ook politieke partijen hebben kritische vragen gesteld aan gemeenteraad en provincie. Inmiddels heeft de projectondernemer twee nieuwe plannen ingediend, kleiner en later toch weer groter. Allemaal te groot.

Hieronder het bouwterrein en de aangevraagde bouwplannen.

Wat heeft er ooit gestaan?
Er is nooit een woning op het terrein gebouwd. Het gebied heeft geen huisnummer en werd aangeduid als Driftweg t.o. 125. Aan het einde van de oprit links heeft een schuur heeft gestaan. Deze is rond 1986 afgebroken. Daarnaast waren er rond de eeuwwisseling faciliteiten voor paarden, een stacaravan en kooien voor circusdieren. Dat werd in 1993 nog even spannend toen er een luipaard ontsnapte (zie bericht hieronder).

Wat zijn de bouwplannen?

In 2018 is er al overleg geweest over het plan “Fata Morgana”. Dit project valt ver buiten het bouwvlak. De gemeente was om dit mogelijk te maken bereid het bestemmingsplan aan te passen. Alle kosten waren voor de ondernemer. Zie de overeenkomst ondernemer met gemeente

Nu liggen er drie bouwaanvragen:

Gebouw 1
37 appartementen. Afmetingen: 25 x 35 meter, hoogte 33 meter. Inhoud 32.670 m3. De fietsen/container berging: 175 m2. Hiervoor geldt een uitgebreide procedure. Ingediend op 1 juli 2020. Er zijn aanwijzingen dat de aanvraag voor dit project zak worden ingetrokken omdat het niet voldoet aan het bestemmingsplan en daarmee kansloos is.

Gebouw 2
13 appartementen. Ook dit gebouw beslaat  het hele bouwvlak van 25 x 35 meter.  De totale inhoud bedraagt: 14.306 m3. Hiervoor geldt een kruimelgeval procedure.  Ingediend op 17 augustus 2020. De gemeente neemt dit niet verder in behandeling omdat aanvullende technische gegevens niet op tijd zijn ingediend.

Gebouw 3
“De tribune”, getekend na bestudering van het bestemmingsplan, met een blik op het max. dat mogelijk zou zijn, rekening houdend met hoogte dakgoot en verplichte dakhelling. Deze keer 37 appartementen en 43 meter hoog. Aanvrager stelt dat dit plan in het bestemmingsplan past, hetgeen de VVG bestrijdt. Door de gemeente in behandeling genomen met een “gewone” procedure.

Gebouw ?
In februari is er weer een aanvraag binnengekomen, nu voor 10.000 m3 en 35 appartementen, waarschijnlijk i.p.v. gebouw 3. Een tekening is nog niet beschikbaar.

De gemeente interpreteert de bouwmogelijkheden als nieuwbouw en kijkt niet verder dan goothoogte en dakhelling. Dat geeft het resultaat hierboven. De VVG bestrijdt de visie van de gemeente.

Wat mag er gebouwd worden?

Bestemming en bouwvlak
Volgens het bestemmingsplan Buitengebied van de gemeente Naarden uit 2005, herzien in 2008 (maar niet voor wat betreft dit perceel), is de bestemming “Woondoeleinden II”. Er is een bouwvlak 25 x 35 = 875 m2, waarop een groot woonhuis mag worden gebouwd. Dat kunnen ook twee of meer woningen naast of op elkaar zijn. De goothoogte is max 6,50 m en de dakhelling tussen de 30 en 60 graden.

Waarom staat er een bouwvlak in het bestemmingsplan?
In 1976 was de bestemming van het gebied: “bos” en “stoeterij en tevens landschappelijk waardevol gebied”. In 2005 is een nieuw bestemmingsplan vastgesteld. Uitgangspunt van de provincie daarbij was om in het buitengebied geen nieuwe verstedelijking te laten plaatsvinden. Daarbij ontstond de vraag wat er moest gebeuren met bestaande bouwrechten, zoals aan de Driftweg ten behoeve van een stoeterij met bedrijfswoning. De provincie wenste deze te schrappen, maar de gemeente wilde deze handhaven en had begrip voor de economische gevolgen daarvan voor de eigenaar.

Herbouw van bestaande woning.
Aan de hand van jurisprudentie van de Raad van State is bij de vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeente besloten het bouwrecht te interpreteren als een bestaande woning. Zie de nota van inspraak en overleg bij “onderbouwing”. In het nieuwe bestemmingsplan werden daardoor regels van toepassing die gelden voor herbouw. Herbouw dus van de bedrijfswoning die op papier was vergund, maar nooit gebouwd is. Het toekennen van het label “woningdoeleinden II” met de regelgeving rond herbouw is dus een bewuste keus. Op grond van deze regels is de maximale inhoud 1.000 m3.

Bouwvergunning landhuis
De gemeente wilde graag van de rommelige situatie op het terrein af.  Er is al vanaf 2002 -toen het vorige bestemmingsplan nog van toepassing was – gesproken over een bouwvergunning om er een groot landhuis van ca. 2.000 m3 neer te zetten, dat is er ook nooit gekomen. Om de de plek met bestemming stoeterij met bedrijfswoning de bouw van landhuis mogelijk te maken is daarvoor via de provincie nog een uitzonderingsprocedure (art 19 RO) gevolgd. Ook is het bouwvlak verplaatst naar de huidige plek.

Koper weet dat er niet meer mag worden gebouwd dan 1.000 m3
In de eigendomsakte van koper staat letterlijk opgenomen:
“Koper is voornemens het verkochte te gebruiken als bouwgrond voor de bouw van een woonhuis met aanhorigheden. Hij is voornemens de daartoe eventueel noodzakelijke wijzigingen in het bestemmingsplan te entameren en/of de noodzakelijke vergunningen aan te vragen. Hij aanvaardt ten volle het risico dat noodzakelijke wijzigingen van bestemmingsplan en/of vergunningen niet of niet geheel zullen kunnen worden verkregen. Hij is bekend met het feit dat volgens het vigerende bestemmingsplan thans een woonhuis met een inhoud van ten hoogste één duizend kubieke meter (1.000 m³) op het verkochte mag worden gerealiseerd.”

Het behoeft geen betoog dat een verkoper (Mecobouw) deze tekst niet in een akte laat opnemen als daar geen onderbouwing voor is. De gemeente zal hem hebben verteld wat de genoemde beperking in bouwmogelijkheden is. Hierover hebben wij vragen aan de gemeente gesteld.

Mag er nu een ander landhuis gebouwd worden?
Het is in ieder geval duidelijk dat er op deze plak nooit sprake is geweest van iets anders dan de mogelijkheid er een groot woonhuis neer te zetten. Een groter volume in de vorm van een groot appartementengebouw voldoet in ieder geval niet aan de grenzen van het gestelde volume. Woondoeleinden II staat verbouw en herbouw toe. Nieuwbouw wordt niet genoemd en kan ook niet binnen deze bestemming. Het landhuis was toegestaan, verdere uitbreidingen van de bebouwing werden daarbij uitgesloten.

Waarom voldoen de drie ingediende plannen niet aan het bestemmingsplan?
Volgens de VVG is het te bouwen volume beperkt, zie ook de tekst in het eigendomsbewijs. Alle drie plannen zijn dus te groot. De projectontwikkelaar concentreert zich op de in het bestemmingsplan genoemde goothoogte en dakhelling en het ontbreken van een beperking van de nokhoogte.

  • Gebouw 1 heeft rechte wanden met een plat dak en daarmee een goothoogte van 33 m.
  • Gebouw 2 heeft een juiste goothoogte en dakhelling (maar is wel te groot).
  • Gebouw 3 heeft een hellende gevel, maar dat is geen dakvlak. Ook hier een plat dak met goothoogte, maar nu op 43 meter. Langs het gebouw loopt een schuine regenpijp die water van het dak en de balkons loost in een wateropvangbak op 6.50 meter hoogte. Dit is geen dakgoot, die is volgens de definitie bestemd om water op te vangen van een plat dak of een hellend vlak.
    Zie ook onze brief van 4 december 2020 aan de gemeente

Het projectgebied ligt buiten de “rode contour”, het gebied wat bestemd is om te bebouwen.

Onderbouwing

In het oude bestemmingsplan was plek voor een dienstwoning met stoeterij. Zie de paardenhoefjes op de tekening. Woning en stoeterij zijn nooit gebouwd en het bouwvlak is verplaatst naar een betere zon locatie t.b.v. het aangevraagde landhuis

De overige spelregels

Omgevingsvergunning voor terrein buiten het bouwvlak

Ligging bouwvlak en toegangsweg
Alle aangevraagde gebouwen omvatten het gehele bouwvlak van 25 x 35 meter. Het omliggende gebied is bestemd als beschermd “bosgebied”. Voor het aanleggen van verhardingen zoals terrassen, parkeerplaatsen, wegen, paden buiten het bouwvlak en andere werkzaamheden, zoals het graven van kabels en leidingen zal een omgevingsvergunning moeten worden aangevraagd.
Vastgelegd moet worden dat alle buitenverlichting vleermuisvriendelijk moet zijn.

Er is een nieuwe toegangsweg aangevraagd, aansluitend aan het openbare landweggetje naast het terrein. Op de kadastrale kaart, het blauwe gebied,  is te zien dat hiervoor bomen moeten worden gekapt. Het is de vraag hoe dit aan de achterzijde langs het talud loopt.

Natuurnetwerk Nederland
Het bouwvlak en het omliggende terrein liggen in een gebied dat in 1987 is aangewezen als Beschermd Natuurmonument, later: Natuurnetwerk Nederland. Hierdoor zijn de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) en de daaruit voortvloeiende Leidraad Landschap en Cultuurhistorie 2018 van toepassing. Het gaat hier om regels in het belang van de bescherming, instandhouding en ontwikkeling van de wezenlijke kenmerken en waarden van de aangewezen gebieden. Het is de vraag of het NNN door het bouwplan niet slechter wordt en of de regels dat toestaan.

Verstedelijking
Ook moet het project voldoen aan het besluit Ruimtelijke Ordening.
De Raad van State heeft bepaald dat bij een bouwaanvraag voor meer dan elf woningen in het buitengebied – en dat is van toepassing op dit bouwvlak – er sprake is van verstedelijking. Regels van ruimtelijke ordening schrijven hierbij de keuzeladder voor duurzame verstedelijking voor. Dat er volgens het bestemmingsplan een gebouw met appartementen mag komen doet daar niet aan af. Er moet gemotiveerd worden waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in de behoefte aan dit soort woningen kan worden voorzien.

Aardkundig monument
Het bouwterrein maakt onderdeel uit van een stuwwal uit de voorlaatste ijstijd en is aangewezen als aardkundig monument. De berging van gebouw 1 wordt ingegraven in de wal, daar moet de provincie toestemming voor geven. Art 6 van de Provinciale Milieuverordening staat bebouwing en activiteiten binnen het bouwvlak en particuliere tuinaanleg op het hele perceel toe. Maar er moet – uit angst voor bodemverdichting – wel toestemming zijn voor hele zware voertuigen.

Bescherming als aardkundig monument

Het gebied van het Natuurnetwerk Nederland

Het bouwvlak, schuin rechts boven het rode driehoekje

Het project in de media

In NH Nieuws een interview waaruit blijkt dat de projectontwikkelaar echt helemaal niets snapt van de commotie.

“De gemeente Gooise Meren weet daarvan, want ik heb alle procedures netjes doorlopen. Ze hebben me zelfs met regelmaat complimenten gegeven over het plan. Ook voormalig wethouder Hendrik Boland was destijds erg enthousiast. We hebben samen wel wat gepuzzeld om te voldoen aan alle normen en de exacte grootte van het perceel, maar er is eigenlijk nooit een wanklank gevallen.”

Op 10 augustus wederom een artikel in de Gooi en Eemlander waarin de projectontwikkelaar zijn plan aanprijst. Omdat het een niet voor iedereen bereikbaar premium artikel is, hier een aantal citaten. Melding wordt gemaakt van de allernieuwste, meest duurzame en innovatieve technieken op gebied van gezondheid, voeding en energie die een rol in het complex zullen spelen. ,,In de woningen kan bijvoorbeeld de gezondheid van de bewoner worden gemonitord. De energievoorziening is op basis van een waterstofsysteem, waar de hele buurt bij kan aanhaken. Nog een technisch hoogstandje: een digitaal aangestuurde lift die de auto van en naar de parkeerkelder brengt”.

De projectontwikkelaar legt uit hoe hij vanaf dag één optrekt met de gemeente Gooise Meren. ,,Verschillende ambtenaren, de toenmalig wethouder Hendrik Boland, maar ook met medewerkers van de provincie Noord-Holland. En natuurlijk de welstandscommissie. Daar zijn we zo vaak geweest. Tot achter de komma moest het plan kloppen, tot ik er gek van werd.’’ Dat hebben we niet eerder laten zien, omdat we eerst het akkoord van de welstandscommissie wilden hebben. Pas toen dat rond was hebben we de bouwaanvraag bij de gemeente Gooise Meren ingediend. Dat was dus 1 juli.’’

“Omdat het bouwperceel vrij laag ligt, zal het gebouw niet boven de boomtoppen uitkomen. Sterker nog; in het bestemmingsplan wordt niet gerept over een nokhoogte. Ik zou in theorie nog veel hoger kunnen gaan, tot tachtig meter. Maar daar moet je natuurlijk niet aan denken’’, zegt de projectontwikkelaar,,Mocht het helemaal afketsen, dan moeten we misschien een doorsnee appartementencomplexje bouwen, want er wordt hoe dan ook gebouwd”.

Een artikel over geschokte buurtbewoners en nog een artikel in NH nieuws, met overigens een foto van een verkeerd bouwperceel.

Ook het Huizer Nieuws besteedt er aandacht aan.

De VVG heeft een persbericht verzonden om aan te kondigen dat wij klaar staan om het hele juridische traject van bezwaarschriften tot en met beroep bij rechtbank en Raad van State te gaan doorlopen. Wij geven hiermee een signaal af dat wij de gemeente bij de les gaan houden en dat het voor de ondernemer een lastige klus gaat worden om zijn plannen te realiseren. Op 16 augustus is het bericht geplaatst in het Bussumsnieuws, met tevens een reactie van de projectontwikkelaar. Vooral de bewering dat dit een “kruimelgeval” zou zijn geeft aan dat de VVG goed in de gaten moet houden dat er een goede procedure gevolgd wordt.

In het Huizer Nieuws op 21 augustus: projectontwikkelaar probeert met een procedure als kruimelgeval een gedegen behandeling van zijn project te voorkomen.

Op 29 augustus 2020 hebben wij een tweede persbericht verzonden. Hierin doen wij een beroep op de gemeente om ook bij de aanvraag van het tweede bouwplan de uitgebreide procedure toe te passen. Dit is van groot belang omdat het projectgebied een aardkundig monument is en omdat er bij meer dan 11 woningen sprake is van verstedelijking. Dit kan niet behandeld worden zonder medewerking van de provincie.

Op 2 september een bericht in het Naarder Nieuws. De projectontwikkelaar, de buurt en de VVG komen allemaal aan het woord. Niemand is enthousiast over het het tweede ingediende plan. Misschien komt er nu wel een derde, de tijd zal het leren.

Naar aanleiding van de ontdekking dat er formeel sprake is van herbouw zonden wij op 5 september 2020 een derde persbericht. De inhoud daarvan is in de tekst van de website verwerkt.

In de Gooi en Eemlander op 14 september 2020 een artikel met de constatering dat er op het bouwvlak zelf een NNN bestemming zit en de vraag of dit al of niet “per abuis” zou zijn.

In de Huizercourant nog een mooi bericht van de Historische Kring Huizen over een Buitenluier dee da een blókkendoës near wul zetten

Op 14 oktober verzonden wij een nieuw persbericht, met de openbare vraag of er nu sprake is van herbouw of van nieuwbouw. Ofwel: is er een beperking in bouwvolume of niet? Wij zijn benieuwd wat de gemeente Gooise Meren met deze discussie gaat doen. Ook dat is gepubliceerd oa. in het Naarder Nieuws en het NH Nieuws

Medestanders en Belangenverenigingen

De petitie van omwonenden tegen dit plan vindt u hier. De VVG heeft deze mede ondertekend. Inmiddels is de petitie met 3.743 handtekeningen aangeboden aan wethouder Jorrit Eijbersen.

Het buurtcomité heeft voor haar activiteiten inmiddels de Stichting Naardereng opgericht en heeft onder die naam een facebookpagina. De stichting heeft ook een website, waar bezoekers worden uitgenodigd een bijdrage te leveren aan de kosten van hun advocaat. De  VVG werkt met deze stichting nauw samen, met behoud van eigen koers en eigen inzichten.

Ook het Goois Natuurreservaat is “verbaasd”. Zie de website van het GNR

Ook de gemeente Huizen heeft ons gemeld dat zij onze initiatieven van harte ondersteunen.

De geschiedenis van het terrein

Zandafgraving
Het zand werd door Dirk Lustig vanaf 1931 afgegraven, hij kon daarbij ongestoord zijn gang gaan, want in die tijd zou een graafverbod inbreuk maken op zijn eigendomsrecht. Maar de publieke opinie keerde zich ten gunste van de natuur. “Natuurschending in het Gooi” stond in de krant. Lustig zat er niet zo mee, er viel hier veel geld te verdienen. Er rest straks niet meer dan een dor en mul zandgat sprak hij. Zijn concurrent E.R. de Wilde kocht alvast een stuk nog dichter bij de Driftweg.

Totaal is er ca 72.000 m3 zand gewonnen tot een diepte van tussen de 6 en 8 meter. Het zand werd gebruikt om twee kleine forten langs de nieuwe rijksweg om Muiden te bouwen. De zanderij werd achtergelaten als een verlaten ruïne.

Artikel Huizer Courant 2009
“De Driftweg, met links goed te zien de in aanbouw zijnde nieuwe wijk in Huizen. Rechts bij de bosschages ligt “de kuil” van Dirk Lustig in Naarden. De Driftweg stopt op driekwart van de foto en gaat over in een zandpad”.

Foto: Drukkerij Bout

Een artikel in de Gooi en Eemlander over de ontsnapping. Deel 1 en deel 2.

Zand, wilde beesten en bouwdromen

Raad van State: zandafgravingen kunnen aan regels gebonden zijn.

Er ontstond destijds een discussie of bescherming van natuur bij het Natuurreservaat voldoende in goede handen is. Zij missen echter de strafwetgevende bevoegdheid, waardoor de gemeente hier een aanvullende taak te verrichten heeft. Er komt in 1933 een verbod om zonder vergunning af te graven. De Vereniging “het Grondbezit” komt hiertegen in opstand, maar de heer Dirk Lustig, hier makelaar genoemd, krijgt wel een boete wegens overtreden van de verordening.

De kantonrechter is van mening dat het hier een te vergaande aantasting van het eigendomsrecht betreft. Bij de rechtbank verliest de heer Lustig waarop hij een rekest zendt aan Provinciale Staten: “dat hem zeer waarschijnlijk na in werkingtreding van de zandafgavingsverordening het afgraven zal worden verboden, mede ten gevolge van het niet verlenen van ene bouwvergunning geheel waardeloos zal zijn geworden. Het beperken van de eigendom zonder enige schadevergoeding toe te staan is in strijd met de wetten van het algemene belang”.

Uiteindelijk bepaalt de Raad van State dat de gemeente bevoegd is om regels t.b.v. natuurbescherming op te stellen en dat een gemeentelijk bouwverbod niet elk genot en gebruik aan de eigenaar ontneemt.

Circusdieren

Augustus 1993: Luipaarden ontsnapt!

Eind vorige eeuw gebruikten de gebroeders van der Hulst het terrein voor de handel in circusdieren. Daar is een keer een jachtluipaard ontsnapt. Paniek in de buurt en met veel moeite in de bosjes bij de Limieten verdoofd en gevangen met hulp van politie en een ervaren dierentemmer.

Stichting de Vijverberg
Als u alles wil weten over de geschiedenis van deze zandkuil raden wij dit artikel uit de Omrooper van Henk Schaftenaar aan. Pagina 113 tot 117: “Als mollen in een gazon”.

Rapport VVG: Zanderijen
Het terrein is zowel wat de historie als de natuurwaarden betreft beschreven in ons Rapport Zanderijen op blz. 38: 4.15, Groeve Driftweg.

Kadaster, kaarten en foto’s

De VVG beschikt over alle eigendomsbewijzen van 1980 tot heden. Deze zijn verkregen uit openbare gegevens van het kadaster. Ook beschikt de VVG over luchtfoto’s en topografische kaarten. In geen van deze documenten staat een woning vermeld of afgebeeld.